Immobilienbewertung Essen — kostenlos & präzise.
Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?

Die Kurzbewertung (Expressanalyse) ist für Sie kostenlos und unverbindlich — sie liefert eine erste Einschätzung auf Basis Ihrer Angaben. Die professionelle Markteinschätzung (Tiefenanalyse) ist im Rahmen eines Maklerauftrags ebenfalls kostenfrei. Für ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen fallen Kosten an, die sich typischerweise nach der HOAI oder individuell zwischen Gutachter und Auftraggeber richten (meist 0,5–1 % des Objektwerts, mindestens ca. 1.200 Euro).

Der Verkehrswert (gesetzlich definiert in § 194 BauGB) ist der objektive Marktwert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er wird nach normierten Verfahren (Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV 2021) ermittelt. Der Marktpreis ist der tatsächlich erzielte oder zu erzielende Preis im konkreten Verkaufsfall — er kann je nach Marktlage, Verhandlungsgeschick und Käufernachfrage über oder unter dem Verkehrswert liegen.

Online-Bewertungstools liefern statistische Schätzwerte auf Basis von Vergleichsdaten — die Abweichung vom tatsächlichen Marktwert beträgt in der Praxis häufig 15–30 %. Sie berücksichtigen keine Lagebesonderheiten innerhalb eines Stadtteils, keinen Sanierungszustand, keine Grundrissqualität und keine aktuellen Marktentwicklungen. Unsere persönliche Bewertung berücksichtigt all diese Faktoren und hat eine deutlich höhere Treffsicherheit.

Die Wertermittlung folgt je nach Objekttyp verschiedenen Verfahren: Das Vergleichswertverfahren nutzt tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Objekte in der gleichen Lage (ideal für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser). Das Ertragswertverfahren berechnet den Wert aus dem nachhaltig erzielbaren Mietertrag (für Renditeimmobilien). Das Sachwertverfahren berücksichtigt Bodenwert und Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung (für spezielle Objekte ohne ausreichende Vergleiche). In Essen liefert der Gutachterausschuss Bodenrichtwerte und Vergleichspreise als wichtige Datengrundlage.

Den größten Einfluss hat die Lage — auf Makro-Ebene (Essen-Süd vs. Essen-Nord) und auf Mikro-Ebene (Straße, Aussicht, Lärmbelastung). Weitere wertbestimmende Faktoren: Baujahr und Sanierungsstand, Wohnfläche und Grundrissqualität, Energieeffizienz (Heizung, Dämmung), Ausstattung (Küche, Bäder), Grundstücksgröße und -beschaffenheit sowie aktuelle Marktlage und Zinsumfeld. In Essen-Bredeney oder Rüttenscheid erzielen vergleichbare Objekte teils 30–50 % höhere Preise als in anderen Stadtteilen.

Ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten (nach § 194 BauGB) benötigen Sie bei Erbschaft und Schenkung (zur Bewertung für das Finanzamt), Scheidung (zur Vermögensaufteilung), Zwangsversteigerungen, Bankfinanzierungen bei komplexen Objekten oder gerichtlichen Auseinandersetzungen. Für einen normalen Verkauf reicht eine professionelle Markteinschätzung durch einen erfahrenen Makler — die wir kostenlos im Rahmen einer Beratung durchführen.

Unsere Expressanalyse liefert Ihnen nach Eingabe der Daten eine erste Einschätzung innerhalb von 24 Stunden. Die professionelle Markteinschätzung erfolgt nach einem persönlichen Beratungsgespräch und Besichtigung typischerweise innerhalb von 3–5 Werktagen. Ein offizielles Gutachten durch einen Sachverständigen dauert je nach Komplexität 2–6 Wochen.

Für eine fundierte Bewertung sind folgende Unterlagen hilfreich: Grundbuchauszug, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, aktueller Energieausweis, Baupläne und Baugenehmigungen, bei vermieteten Objekten die Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen, sowie bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung. Für die Expressanalyse reichen Ihre Angaben im Online-Formular — die weiteren Unterlagen benötigen wir erst für die Tiefenanalyse.